Tisk

Prosíme přihlašte se nebo zaregistrujte.
1 hodina 1 den 1 týden 1 měsíc nastálo
Přihlašte se svým uživatelským jménem a heslem.

[ladin]

Argumentům v sarkazmu rozumím, ale tady se bavíme o 500 000 korunách (a to pomíjím úvěr, dnes je 5 % úspěch) na byt za zateplení obvodového pláště, což je opravdová šílenost, ta návratnost určitě nebude pod zmíněných 30 let. Mimochodem, jak je na tom ten barák z pohledu dalších věcí, které stojí zlomek a přitom mají nezanedbatelný energetický vliv... soukromá okna, balkony, společné balkony, vchodové dveře, garážové dveře, střecha, vlhkost zdiva,...?

[swenak]

A navíc (autorovi se omlouvám), bez ohledu na reálný přínos, možná jde o důchodce, resp. osoby, které počítají každou korunu, každé dožité jaro a investice do pozůstalosti není úplně to, co je na programu dne. Takže minimálně je to opravdu na racionálním zhodnocení všeho a všemi, i kdyby ve výsledku vyhrála investice.

[swenak]

Jinak, další "pošťouchnutí" výboru, pokud by se v dobrém režimu cukal je možnost žaloby/TO spojené s neplněním si povinností při správě cizího majetku.

[Ladislav Laker]

Jak postupovat?
1) Podat hned žalobu, že zápis má vady?
2) Nejdříve upozornit výbor, družstvo a poradenskou firmu?

Pokud chcete namítat, že usnesení nebyla platně přijata  (že zdánlivá usnesení nemají právní následky), uvádím k tomu podrobnosti.

SVJ je povinno tvrdit a prokazovat, že shromáždění bylo usnášeníschopné v okamžiku každého hlasování (t.j. že byli přítomni vlastníci s nadpolovičním počtem hlasů) a že rozhodnutí bylo přijato nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek. Zápis ze shromáždění proto vždy musí obsahovat počet hlasů přítomných v okamžiku hlasování a počet hlasů pro usnesení. Pokud toto není v zápisu obsaženo, pak SVJ není schopno prokázat ani to, že shromáždění bylo schopné usnášení, a už vůbec se nedá určit zda usnesení bylo či nebylo přijato.

Nejvyšší soud judikoval opakovaně, že počet přítomných hlasů má být zjišťován (tedy nikoliv dodatečně dopočítáván) před každým hlasováním a má být uveden v zápisu o hlasování (viz např. judikáty 26 Cdo 3777/2019, 27 Cdo 1951/2018).

Cituji z usnesení NS č.j. 26 Cdo 2728/2022 ze dne 22.11.2022:
"Nicméně, při tomto způsobu hlasování (a počítání potřebné většiny) je o to více nezbytné, aby před každým hlasováním bylo ověřeno (a následně uvedeno v zápisu ze shromáždění), kolik členů společenství je aktuálně přítomných na zasedání shromáždění (srov. mutatis mutandis usnesení Nejvyššího soudu z 20. listopadu 2019, sp. zn. 27 Cdo 1951/2018)."

Podotýkám, že soudci NS se v citovaném judikátu spletli: pouhý počet členů společenství není dostatečným údajem. Členové společenství mohou totiž mít hlasy o různé váze, podle jejich spoluvlastnických podílů. Vždy je třeba sledovat počty hlasů, nikoliv počty osob!

Teď jsem obdržel informaci, že z družstva přišel předpis plateb na březen, již navýšený o 1000kč. Jak je zmíněno v zápisu.

Nikoliv. V zápisu je zmíněna pouze celková částka navýšení příspěvků na správu domu (nesprávně označeno "fond oprav"). Při 16 bytech připadá na vlastníka jednotky zvýšení o 62,50 Kč měsíčně. (To platí za předpokladu, že spoluvlastnické podíly všech vlastníků jednotek mají shodnou velikost.)

Podle § 1208 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že "do působnosti shromáždění patří (...) schválení (...) celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období (...)". Výbor následně tuto celkovou částku rozdělí na vlastníky jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů a oznámí každému z nich výši jeho plateb.

[Hugo]

K sarkastické poznámce: Nadpoloviční většina členů SVJ je starší 75 let, ti chtějí zateplovat. Moji rodiče 60+ a pár mladých rodin nechce. Věk jsem odhadl. Rozhodně to pro většinu členů SVJ není ekonomicky výhodné, jelikož se návratnosti investice nedožijí.
Předpokládám, že mladé rodiny nemají aktuálně peníze na rozhazování. Moji rodiče preferují jiný typ investice. Rozhodně se mě pane Swenak nemusíte omlouvat. Pro rodiče to není zásadní výdaj. Ale raději si užijí lepší dovolenou, atd..

Střecha je zateplená. To snižuje návratnost investice oproti kompletně nezatepleným bytovým domům.  A růst ceny nemovitostí není argument, jelikož si peníze nikdo do hrobu nevezme.
V případě, že by rodiče na důchod změnili bydliště. Nedostanou na nájmu více ani stejně než je ona měsíční investice.

[Hugo]

Co takto?

Vážení,
zasílám vyjádření ke schůzi ze dne x.y.2024.
Schůze nemůže nahradit usnášeníschopné shromáždění, jak je uvedeno ve stanovách SVJ.
Usnesení přijatá na schůzi nebyla přijata platně. A tato zdánlivá usnesení nemají žádné právní důsledky.
Pozvánka na shromáždění nebyla doručena dle stanov.
Hlasování a zápis obsahuje zásadní vady, které je možné zhojit pouze svoláním dalšího shromáždění.
Členové SVJ nebyli informováni, zda bude investiční akcí "zateplení" změněn byť jen minimálně společný prostory a tím by k souhlasu bylo potřeba 100% hlasů nikoliv pouze 75% hlasů.
Zvýšení příspěvku do fondu oprav o 1000kč nemůže být dáváno do souvislosti se zvýšenými náklady na energie. Do působnosti shromáždění nepatří schválení úprav jednotlivých navýšení příspěvků.
Ale schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období. Výbor následně tuto celkovou částku rozdělí na vlastníky jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů a oznámí každému z nich výši jeho plateb.
Nebyla členům předložena smlouva s poradenskou společností Barevné Domy.
Ostatní nedostatky případně dodám do žaloby, kterou bych byl nucen podat po konzultaci s advokátem, kdyby výbor na moje vyjádření nereagoval.
S pozdravem

[Ladislav Laker]

Nadpoloviční většina členů SVJ je starší 75 let, ti chtějí zateplovat. Moji rodiče 60+ a pár mladých rodin nechce.

Věk a motivace jsou v SVJ bezvýznamné. K rozhodnutí zpravidla postačí nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění, případně nadpoloviční většina všech hlasů při rozhodování mimo zasedání.

Rozhodně to pro většinu členů SVJ není ekonomicky výhodné, jelikož se návratnosti investice nedožijí.

K těmto čistě subjektivním argumentům by žádný soud nepřihlížel. Rozhodující je co bylo řádně rozhodnuto, bez ohledu na motivaci, osobní preference či ekonomické očekávání spoluvlastníků. Jedinou výjimku připustil ústavní soud: Schválená částka příspěvku nesmí mít na vlastníka jednotky rdousící, resp. likvidační účinek. Viz usnesení Ústavního soudu ze dne 19. 3. 2019, sp. zn. II. ÚS 1484/18, ze kterého cituji: „Ústavní soud rovněž neshledal, že by uložená platební povinnost měla na stěžovatele rdousící, resp. likvidační účinek, který by případně mohl vést k závěru o porušení práva na ochranu vlastnictví.“

V případě, že by rodiče na důchod změnili bydliště. Nedostanou na nájmu více ani stejně než je ona měsíční investice.

Pak ovšem by měli prodat byt co nejdříve. Tím se ihned zbaví jakéhokoliv závazku spojeného s dvacetiletým přispíváním na úhradu dluhů, které bude SVJ mít u banky.

Spoluvlastníka nelze nutit, aby setrval ve spoluvlastnictví. Setrvá-li však, musí nést všechny následky s tím spojené.

[Hugo]

Díky, ale citoval jste z komentáře ve kterém reaguji na Panek. A jeho sarkasmus. Tedy jen osobní názory. Stejně jako teď zareagují na Vaše doporučení k prodeji bytu. Dle mě a blízkého okolí se nemovitosti prostě neprodávají.

[se777]

Hugo: Bylo by zajímavé také zjistit, jak si výbor představuje zajištění úvěru. Nevím jak je to teď, ale my když si v r. 2009 brali úvěr nebo jej v r.2019 refinancovali, banky nevyžadovaly zajištění úvěru při zadlužení do 300-350 tis./byt, což v tomto případě splněno nebude. Nevím, jestli by šla vyjednat výjimka.

[Mike]

já jen z technického hlediska
spousta domů řeší zateplením rekonstrukci či zanedbanou údržbu vnějšího pláště
tedy nejen fasády jako takové, ale třeba i oplechování střechy, říms atp.

dejte si především pozor, že většinou po dobu záruky na dílo poskytnutou zhotovitelem nemáte šanci ani vyměnit okna, protože je to zásah do předaného díla
je vhodné tohle mít smluvně ošetřeno u všech výplní otvorů, protože se "pak" třeba zjistí, že dům se sice zateplil, ale do sklepů zůstala původní ocelová okna s drátosklem...

[swenak]

Co takto?

Vážení,
zasílám vyjádření ke schůzi ze dne x.y.2024.
Schůze nemůže nahradit usnášeníschopné shromáždění, jak je uvedeno ve stanovách SVJ.
Usnesení přijatá na schůzi nebyla přijata platně. A tato zdánlivá usnesení nemají žádné právní důsledky.
Pozvánka na shromáždění nebyla doručena dle stanov.
Hlasování a zápis obsahuje zásadní vady, které je možné zhojit pouze svoláním dalšího shromáždění.
Členové SVJ nebyli informováni, zda bude investiční akcí "zateplení" změněn byť jen minimálně společný prostory a tím by k souhlasu bylo potřeba 100% hlasů nikoliv pouze 75% hlasů.
Zvýšení příspěvku do fondu oprav o 1000kč nemůže být dáváno do souvislosti se zvýšenými náklady na energie. Do působnosti shromáždění nepatří schválení úprav jednotlivých navýšení příspěvků.
Ale schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období. Výbor následně tuto celkovou částku rozdělí na vlastníky jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů a oznámí každému z nich výši jeho plateb.
Nebyla členům předložena smlouva s poradenskou společností Barevné Domy.
Ostatní nedostatky případně dodám do žaloby, kterou bych byl nucen podat po konzultaci s advokátem, kdyby výbor na moje vyjádření nereagoval.
S pozdravem

Za mně to moc OK není, jak po obsahové, tak stylistické stránce. Co z toho ale vnímám je, že jdete tedy cestou bez nějaké "neformální nikoliv nepřátelské" výzvy k odstranění vad. Osobně bych to minimálně nějak lépe učesal a i formálně mi tam pár věcí nesedí. Např. "Do působnosti shromáždění nepatří" jednak snad ani není pravda, ale hlavně hned na začátku namítate právě to, že nešlo o shromáždění (to pak uvádíte i jinde), ale o schůzi. Dále, věta "Ostatní nedostatky případně dodám do žaloby, kterou bych byl nucen podat po konzultaci s advokátem, kdyby výbor na moje vyjádření nereagoval." je dost podivná, od "zatahování" advokáta (to je za mně často takový ten pokus působit silněji a s větší vahou, než je realita, tedy takové to bububu šeptem). To samé, že "připadně další dodáte do žaloby", dále,  asi bych si dal tu práci a rovnou ty možné další vady uvedl, třeba spíše bodově. No a taky bych třeba navrhnul, co bych rád a proč to vůbec řeším.

[Ladislav Laker]

Členové SVJ nebyli informováni, zda bude investiční akcí "zateplení" změněn byť jen minimálně společný prostory ...

Bezvýznamné a nesprávné. Nebylo povinností SVJ informovat o případné změně společných prostor v souvislosti se zateplením. To bude zřejmé teprve z projektu. Námitka je tedy předčasná.

a tím by k souhlasu bylo potřeba 100% hlasů nikoliv pouze 75% hlasů.

Není mi jasné jak jste dospěl k tvrzení, že by ke změně společných prostor bylo potřeba 75% nebo dokonce 100% hlasů. Toto má SVJ ve stanovách?

Nebyla členům předložena smlouva s poradenskou společností Barevné Domy.

Bezvýznamné. Neexistuje povinnost SVJ předložit takovou smlouvu shromáždění. Vy jako člen máte ze zákona individuální právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy (§ 1179 občanského zákoníku), ale tohoto práva jste nevyužil. To tedy není problém SVJ, ale Váš !

[swenak]

Ad smlouva: Dle § 1207, odstavec (2) Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.

Mám tedy za to, že pokud pozvánka neobsahovala informaci, že existuje podklad, který není její součástí, ale je k dispozici u statutárního orgánu, nelze očekávat, že by se člen pídil po něčem, o čem netuší, že existuje, nebo sondoval ze své vůle, jestli v pozvánce nezapomněli o tomto informovat. Samozřejmě, pořád platí, že nyní má tu možnost se se smlouvou (a dalším) dodatečně sezámit, pokud vůbec něco existuje, dle zápisu se pořád jenom předběžně jedná pouze o tom, že se vše připraví pro další "shůzi" včetně projektu a podrobností. V návaznosti na to pak je zde zase otázka, jestli to vůbec byla formálně správně připravená a doručená pozvánka na shromáždění vlastníků, nebo jenom nějaký ten "pokec" členů, na který ani nebyla řádně doručena pozvánka.

Ad 100% vlastníků: Pokud se nepletu, toto je otázka změn spojených s prohlášením vlastníka a změnou podílů jednotlivých členů (patrně ve spojení s tím, že by mohlo rekonstrukcí dojít k nějaké změně podílů) a Hugo to špatně uvedl jako obecnou změnu společných prostor, kdy ale, pokud nedojde ke změně podílů, není 100% souhlas nutný (je otázka, jestli jejich stanovy/prohlášení nemají nějakou odchylku a pokud ano, jestli je vůbec přípustná a jestli by se v tomto dalo od OZ odchýlit).
------------

Hugo> Osobně bych to ale opravdu zatím moc nehrotil a šel na to nějak "přívětivěji", protože není nic schváleno (až na to sporně uvedené, bůh ví jak schválené a již sporně předepsané zvýšení platby), pouze byl pověřen výbor k dalšímu jednání, byť s předem dohodnutou firmou, protože shromáždění (resp. účastnící "schůze" a ti, co snad splnomocnili k zastupování při hlasování výbor) projevili obecný zájem o zateplení. To bez další přípravy projektu, dokumentace, .... nepůjde a  stejně tak bez dalšího hlasování, kde se schválí projekt a další + pověří výbor k podepsání smluv a dalším krokům. Ono se taky může vše změnit, jakmile bude projekt předložen a všichni uvidí reálná čísla. Lidi často "nevnímají" částky a informace obecně, pokud jsou podány ústně a vlastně jsou na "schůzi" z donucení (nechápou, že dům je taky jejich, byť podílově) ale papír je papír, starší se poradí s dětmi a tak dále a ....

[Ladislav Laker]

Ad smlouva: Dle § 1207, odstavec (2) Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.

Zmínka o § 1207 je slepou uličkou, která tazatele nikam nezavede.

(1) Pokud "schůze" byla stižena takovými vadami, že se vůbec nejednalo o zasedání shromáždění, pak je bezvýznamné zda existovaly nějaké podklady, zda byly zmíněny v pozvánce, nebo přiloženy k pozvánce.

(2) Pokud se konalo zasedání shromáždění a rozhodnutí bylo řádně přijato, pak je již  bezvýznamné zda existovaly nějaké podklady, zda byly zmíněny v pozvánce, nebo přiloženy k pozvánce. Je totiž zřejmé, že vlastníci jednotek ke svému rozhodování nepotřebovali žádné podklady.

(3) Pokud se konalo zasedání shromáždění a návrh nebyl přijat, pak je již bezvýznamné zda existovaly nějaké podklady, zda byly zmíněny v pozvánce, nebo přiloženy k pozvánce.

Žádná další možnost neexistuje.

[Hugo]

Ok. Jsou to všechno lidi, které znám, ale už tam přes 20 let nebydlím. Stále je občas potkávám na chodbě, když jdu s malou na návštěvu, atd.

Plán byl, sepsat "něco" co udělá BAF, že se minimálně jedna jednotka bude bránit, klidně soudně. A oni se na to vyprdnou.

Půjde se teda neformálně. A zjistím na jakém základě budou ty Barevné Domy pokračovat v projektu. Zajištění výběrka na zhotovitele, hypo, dotace. Snad na to musí existovat písemná smlouva. Na případný boj bude čas jsem pochopil.

Díky všem za jakoukoliv pomoc. Do příště si pořádně nastuduji stanovy a trochu OZ. Vím, že jsem úplně mimo. Díky za trpělivost.