Tisk

Prosíme přihlašte se nebo zaregistrujte.
1 hodina 1 den 1 týden 1 měsíc nastálo
Přihlašte se svým uživatelským jménem a heslem.

[mcsoap]

Po prohlídce bytu a domluvení podmínek podmiňuje realitka předložení nájemní smlouvy tím, že se nejdříve smluvně zavážu (formou rezervační smlouvy) k tomu tu nájemní smlouvu podepsat, až jí dostanu. Realitka tvrdí, že tohle je standardní praxe. Podle mě to je nějakej ojeb.

Jejich rezervační smlouva se jmenuje smlouva o zprostředkování nájmu, k žádné rezervaci tam nedochází (pouze slibují, že byt nebudou nabízet, ne že ho nikomu nepronajmou) a hlavně se tam píše (čl. 3, odst. 5 a 6), že nepodepsáním smlouvy v lhůtě jim vzniká nárok na smluvní pokutu. Argumentoval jsem, že přece nevím, co mi do té smlouvy dají - když tu smlouvu nepodepíšu, protože v ní bude něco jiného, než na čem jsme se domluvili, tak moje "rezervace" propadne bez náhrady a já budu najednou stát bez páky proti pronajímateli i zprostředkovateli, a že nevidím důvod svou pozici tak zásadně oslabit. Jejich argument tomu moc nepomohl, protože když mi pošlou nájemní smlouvu, tak já údajně uvidím údaje majitele a mohu se s ním dohodnout napřímo, takže budou muset vypracovat začerněnou verzi extra pro mě a že moje podmínky jsou naprosto nestandardní. To mi přijde jako kravina, jednak proto, že informace z katastru je veřejná a druhak proto, že jejich přístup k zájemci je otevřeně předpokládat, že se jedná o hejska, jako by jejich přeposílání jednoho emailu a postávání v bytu, zatímco mi ho majitel předvádí, mělo nějakou ohromnou přidanou hodnotu ve výši několika desítek tisíc.

Já trvám na tom, že není nic zvláštního chtít vidět smlouvu, k jejímuž podpisu se zavazuji. Můžete mi někdo potvrdit, jestli tohle je nebo není normální praxe (a jestli tak soudíte empiricky, nebo kvalifikovaně)?

"Rezervační smlouva" (anonymizovaná):

Strana 1
Strana 2

[swenak]

Ano, toto zkouší, protože si chtějí zajistit, že dostanou zaplaceno bez ohledu na to, jsk to dopadne, třeba si to rozmyslí pronajímatel/prodejce, vůle boží zasáhne, ... . Na straně jedné to chápu, na straně druhé, mám zs to, že je legitimní, aby bylo v takovém případě jasně uvedeno, že pokud nedojde k podepsání z důvodu, který nemohl nájemce/kupující, resp, i druhá strana ovlivnit, resp. že půjde o důvody, které být známy předem, nedošlo by k podpisu (zamlčení stavu, podmínek, ....), nevzniká sprostředkovateli nárok, případně pouze do výše prokazatelných nákladů. A to třeba i zpětně, kdyz např. pokud k takovému zjištění dojde do 3 měsíců od podepsání smlouvy, vznikna nárok na vrácení poplatku/části. Ono totiž můžou takto hezky být dohodnuti s vlastníkem, dostanou platbu a z prodeje sejde a toto dělat opakovaně.

[Fogyn]

Relativně obvyklá praxe. Doporučuji jak u fízla - nahrávat. Pokud by potom ve smlouvě bylo něco jinak a na tom jednání ztroskotalo, máte páku "proti pokutě", protože není problém na vaší straně.

[Ladislav Laker]

Klasický ojeb. Snaží se vytáhnout peníze z pronajímatele i z nájemce. Nic nepodepisovat! Na realitku se obrátil pronajímatel, tak ať si ho zkasírují. Vy od těch šmejdů žádnou službu nepotřebujete a nic jste s nimi nesjednal. Oni potřebují Vás.

[swenak]

Mám za to, že to tak žel často není. Běžně platí tyto poplatky nájemce, pronajímatelé jsou "stálá klientela" a realitky jim toto obhospodařují, je lepší si držet "u těla" pronajímatele, než se starat o nájemce a tak pronajimatel má služby zdarma.

Stejně tak často neplatí, že si nájemce bude diktovat podmínky, resp. půjde o nemovitost dál.  Už to, že vzniknulo toto téma je ukázkou, že to tak není. Být to tak, tazatel se zde ani neptá a po tom, co správně vyhodnotil, ze je to pro něj nevýhodné, by je hned poslal do pryč.

[cocomoon]

Chce snad realitka tvrdit, že nemají žádnou prázdnou smlouvu kam jen doplní údaje a sepisují pro každý případ extra smlouvu zvlášť?
To je podle mě blbost a nevidím důvod, proč by vám tu nevyplněnou smlouvu nemohli předem ukázat.

Já osobně jak slyším slovo realitka, tak se mi otevírá kudla v kapse.
Ty peníze které chtějí za tu činost jsou v absolutním nepoměru. A hlavně realitka pak za nic nemůže a za nic neručí. Tak za co takové peníze sakra berou?
Je to o lidech, dokud takové peníze budou platit, tak takové realitky budou dál existovat.
A ve výsledku tohle vše akorát všem ostatním zdražuje bydlení. Čest té hrstce slušných realiťáků (pokud nějaký existuje).

[swenak]

Většina lidí nechápe základnější součásti života, než jsou smlouvy a zákony, viz naše fórum. A naivně se domnívají, že "profík" se o vše postará a vše dobře dopadne. Přenesou tíhu na "profíka" a pak se diví a brečí. A to není jenom otázka realitek, posledních pár let se nestačím divit, co zvládnou firmy ve věci správy bytových domů, profi předsedů a podobně. A lidi jim to opakovaně žerou, nevnímají realitu, možné důsledky a to vše v zájmu "práva na klidné bydlení", které jim samozřejmě musí zařídit někdo jiný, než oni sami. Mají převe byt, věk a metry a to je opravňuje ke všemu, co chtějí a zároveň jin to dává nárok na vše.

[mcsoap]

Realitce (zprostředkovateli) jsem oznámil, že ta rezervační smlouva podle mě vykazuje vady a staví mě do neudržitelné pozice vůči pronajímateli. Vytknul jsem, že se o rezervaci nejedná, protože tam není nikde uvedena, že dílo, které je tam uvedeno (kontrola smlouvy pronajímatele) nedává smysl, protože nemají co kontrolovat a tedy není v mém zájmu takovou službu objednávat, a že si stojím za tím, že žádat celé znění smlouvy, se kterou se zavazuji souhlasit, není nijak zvláštní, nebo neobvyklý požadavek a konečně, že se neztotožňuji s jejich názorem, že je ta smlouva standardní, protože standardní smlouvy se vyznačují tím, že obsahují ustanovení, které odpovídá realitě. Zopakoval jsem, že zájem o pronájem nemovitosti trvá a není důvod měnit harmonogram, protože s připomínkováním nájemní smlouvy se podle jejich slov stejně počítalo. Navrhnul jsem, že jejich rezervační smlouvu podepíšu, i se všemi jejich ustanoveními, pakliže v ní bude oběma stranami odsouhlasený návrh nájemní smlouvy, kterou předkládá pronajímatel k podpisu ve formě přílohy a bude ve smlouvě toliko uvedeno. Krátce na to mě zprostředkovatel telefonicky informoval, že majitel s návrhem souhlasí a že to tak tedy můžeme udělat, přestože je to nestandardní (blabla, podle mě s tím k majiteli ani nešli).

Bitva je tedy vyhraná, ale válka ještě ne, jelikož teď budeme řešit tu nájemku, a na tu teď budu extra pozornej.

[hh]

Je to obvyklá etuda realitek. Samotný princip rezervace je v pořádku, je to nějaký časově omezený závazek, do kterého má dojít k uzavření smlouvy. V plné verzi by mělo jít o závazek zájemce uzavřít kupní/nájemní či podobnou smlouvu, závazek zprostředovatele předmět nenabízet, ale i závazek vlastníka/disponenta předmětu uzavřít smlouvu se zájemcem a zdržet se všeho, co by takové plnění znemožnilo (např. tu věc prodat/pronajmout někomu jinému), a aby to dávalo smysl, všechny tyto závazky by měly být pod smluvní pokutou.

Vcelku logicky, zájmem realitky je především mít splněno a zajistit si vlastní odměnu, proto si z té plné verze vyzobou především povinnosti pro zájemce a uspokojení vlastních pohledávek (pokuta pro RK započitatelná proti složené záloze). Člověk by neměl být překvapen, že RK hájí v první řadě vlastní zájmy, v druhé zájmu jejich klienta, který si je sjednal, a o zájemce jim nejde vůbec.

Záleží na parametrech toho obchodu, pokud je ta nabídka pro mě výhodná, stojím o to, aby transakce proběhla, a dá se předpokládat, že zájemců je dost a vlastník si může vybírat, nemá smysl vést žabomyší válku s RK. Na druhou stranu, pokud to nemusím mít za každou cenu, tak na požadavku na draft budoucí smlouvy (kvůli tomu, jestli tam nejsou nějaké nepřijatelné "drobnosti") ještě před podpisem rezervace není nic nestandardního. Stejně tak tajení identity vlastníka je ptákovina, poměry plynoucí z toho, že by vlastník obešel RK a uzavřel napřímo smlouvu se zájemcem, kterého fakticky tato RK vyhledala, si má vyřešit mezi sebou vlastník a RK, ne do toho tahat zájemce.

Jinak zrovna u nájmu bytu nemá smysl se z pozice (budoucího) nájemce příliš trápit detaily smlouvy, protože většinu podstatných záležitostí reguluje OZ a to jednostranně kogentně (bez možnosti odchýlení se v neprospěch nájemce), není pravděpodobné, že by se ve finální smlouvě objevilo překvapivé ustanovení, o kterém současně platí, že vadí nájemci a zároveň není (relativně) neplatné pro rozpor s OZ (a tedy ze strany nájemce ignorovatelné).

Obecně ale platí, že kdykoliv se v nějaké podobě zavážu uzavřít smlouvu, musí být ujednány podstatné parametry smlouvy, dále jsou 2 možnosti. Buď budou domluveny i "detaily" (tedy de facto celý obsah budoucí smlouvy), nebo bude ujednán nějaký oboustranně akceptovaný způsob, jak vyřešit případné rozpory o těch detailech a finální obsah smouvy určit. Také je dobré mít jasno v tom, zda formálně jde o tzv. smlouvu o budoucí smlouvě, tedy zda v případě, že se jedna ze stran rozhodne závazek porušit a smlouvu neuzavře, může druhá strana vymáhat jen sekundární závazky z toho vzniklé (typicky smluvní pokutu a/nebo náhradu škody) nebo si může vynutit i uzavření smlouvy.

[mcsoap]

Realitka poslala smlouvu. V ní vidím jen dvě věci, kterémi přijdou zajímavé.

"Smluvní strany se dále dohodly na tom, že ust. § 2285 občanského zákoníku se nepoužije."

Vzhledem ke komentáři HH (nevytýkám, jsa si vědom, že HH označil většinu ustanovení, jako jednostranně kogentní) mi tohle přijde jako celkem důležitý paragraf a překvapuje mě, že je možné ho smluvním souhlasem ignorovat. Nemám v plánu v bytě bydlet bez platné nájemní smlouvy sjednané s dostatečným předstihem před koncem předchozí smlouvy a tak nemám s tím ustanovením problém, jen mě to zarazilo.

"Svoz domovního odpadu je povinen zajistit nájemce vlastním jménem a na svůj účet. Nájemce je tedy povinen ve lhůtě 30 dnů ode dne zahájení nájemního vztahu uzavřít s příslušným dodavatelem smlouvu o svozu domovního odpadu."

Jsem nějak zásadně deformován pražáctvím, když prohlásím, že vůbec netuším, co to je a jak to zajistit? Mě to překvapilo, protože se jedná o dům, kde si elektriku, vodu a plyn pronajímatel řeší sám a na nájemce nic nepřepisuje, ale úplně pro mě nepochopitelně svoz odpadu si mám zajistit sám, jsem k tomu smluvně povinován a vzhledem k tomu, že svoz odpadu obvykle zajišťuje nějaká státní-městská entita, tak se toho vyloženě hrozim

No celé to má 11 stran a realitka je překvapená tím, že po nich chci i předávací protokol a domovní řád, když se v té smlouvě píše, že jsou součástí smlouvy. Mě to přijde, jako bych jednal s úplnejma debilama.

[Ladislav Laker]

"Smluvní strany se dále dohodly na tom, že ust. § 2285 občanského zákoníku se nepoužije."
Vzhledem ke komentáři HH (nevytýkám, jsa si vědom, že HH označil většinu ustanovení, jako jednostranně kogentní) mi tohle přijde jako celkem důležitý paragraf a překvapuje mě, že je možné ho smluvním souhlasem ignorovat.

Na tom není nic překvapivého. Aplikace ustanovení § 2285 (a některých dalších ustanovení) může být vyloučena dohodou smluvních stran.

úplně pro mě nepochopitelně svoz odpadu si mám zajistit sám, jsem k tomu smluvně povinován a vzhledem k tomu, že svoz odpadu obvykle zajišťuje nějaká státní-městská entita, tak se toho vyloženě hrozim

V ČR existují dva odlišné způsoby řešení svozu komunálního odpadu. Nenapsal jste jaký způsob zvolila obec kde se nachází byt, ani nevíme jaká pravidla obec nastavila ve své vyhlášce. Divit se - či hrozit se - tedy můžete, ale to je asi tak vše.

No celé to má 11 stran a realitka je překvapená tím, že po nich chci i předávací protokol a domovní řád, když se v té smlouvě píše, že jsou součástí smlouvy. Mě to přijde, jako bych jednal s úplnejma debilama.

Předávací protokol vznikne teprve v okamžiku kdy jej oba sepíšete a podepíšete při převzetí/předání bytu. Do té doby žádný předávací protokol neexistuje.
Ten "domovní řád" jistě může být součásti nájemní smlouvy, tedy je nepochybně i součástí návrhu nájemní smlouvy.

[mcsoap]

úplně pro mě nepochopitelně svoz odpadu si mám zajistit sám, jsem k tomu smluvně povinován a vzhledem k tomu, že svoz odpadu obvykle zajišťuje nějaká státní-městská entita, tak se toho vyloženě hrozim

V ČR existují dva odlišné způsoby řešení svozu komunálního odpadu. Nenapsal jste jaký způsob zvolila obec kde se nachází byt, ani nevíme jaká pravidla obec nastavila ve své vyhlášce. Divit se - či hrozit se - tedy můžete, ale to je asi tak vše.

Já ani nevím, že nějaké odlišné způsoby existují. Nepřekvapuje mě moje neznalost, ale překvapuje mě, že to mám z pozice nájemníka vůbec řešit. Ptal jsem se známých, no nikdo z těch, co žijí v nájmu, nemusí 2x týdně tahat popelnice k silnici, aby mu někdo vyvezl odpad.

[Ladislav Laker]

Ptal jsem se známých, no nikdo z těch, co žijí v nájmu, nemusí 2x týdně tahat popelnice k silnici, aby mu někdo vyvezl odpad.

Ani Vy přece nemusíte 2x týdně tahat popelnice k silnici. Nikdo Vám takovou povinnost neukládá.

Pronajímatel je povinen poskytovat Vám služby spojené s užíváním bytu. Za to mu budete platit. Pokud je rozsah služeb ujednán v nájemní smlouvě a není tam zmínka o odpadech, pak pronajímatel takovou službu neposkytuje. Odvoz komunálního odpadu si zajišťuje sama obec a Vy se stanete (možná) poplatníkem místního (obecního) poplatku. Nebo se jím nestanete. To netuším, protože nevím o kterou obec jde, jaký je obsah obecní vyhlášky, zda budete mít v obci trvalý pobyt, zda jde o nájem k účelu bydlení.

[Hugo]

Poplatek se platí  za obecní systém odpadového hospodářství nebo poplatek za odkládání odpadu z nemovité věci.
O výběru typu poplatku rozhoduje obec. O jakou lokalitu se jedná?

Často má majitel "prázdnou" nemovitost/byt a musí platit za odpad jako vlastník. Tyto náklady se pokouší přenést na nájemce, který má trvalý pobyt v jiné obci. Většinou se na nájemce chce přenést i platba do fondu oprav.

Pronajímáte si RD?

[hh]

Realitka poslala smlouvu. V ní vidím jen dvě věci, kterémi přijdou zajímavé.

"Smluvní strany se dále dohodly na tom, že ust. § 2285 občanského zákoníku se nepoužije."

Vzhledem ke komentáři HH (nevytýkám, jsa si vědom, že HH označil většinu ustanovení, jako jednostranně kogentní) mi tohle přijde jako celkem důležitý paragraf a překvapuje mě, že je možné ho smluvním souhlasem ignorovat. Nemám v plánu v bytě bydlet bez platné nájemní smlouvy sjednané s dostatečným předstihem před koncem předchozí smlouvy a tak nemám s tím ustanovením problém, jen mě to zarazilo.

§ 2285 je sice v tom pododdíle, na který se vztahuje ochranářský § 2235 OZ, ale vzhledem k tomu, že přímo v něm je explicitně uvedena možnost odchýlení, de facto to tuto ochranu anuluje. Tvůrcům NOZu do hlavy nevidím, ale z logiky věci bych hádal, že neutralizace § 2235 je přesně důvod, proč tam je ta klauzule "to neplatí ..." za středníkem, bez § 2235 by to bylo dispozitivní i bez tohoto dovětku. Navíc to fakticky žádná práva ani jedné straně nepřidává, jen zavádí nějaké fikce pro případ pasivity obou stran, i kdybyste tu větu ze smlouvy vyškrtnul, pronajímateli stačí písemně vyzvat k opuštění bytu a stane se to ekvivalentní stavu, kdyby § 2285 vyloučený byl. Jinak bych v tom nic ďábelského nehledal, jsou dobré důvody, proč § 2285 v OZ je, ale jak jste sám identifikoval, pro někoho, kdo smlouvu nemá za nepodstatný cár papíru, to stejně nemá valného významu. Osobně bych to z pozice pronajímatele taky vyloučil, a aniž bych chtěl s kýmkoliv vy*bat, s novým nájemcem bych uzavřel smlouvu striktně na dobu určitou a po uplynutí této doby a oboustranném zájmu na pokračování bych případně řešil nějakou zjednodušenou prolongaci.

"Svoz domovního odpadu je povinen zajistit nájemce vlastním jménem a na svůj účet. Nájemce je tedy povinen ve lhůtě 30 dnů ode dne zahájení nájemního vztahu uzavřít s příslušným dodavatelem smlouvu o svozu domovního odpadu."

Jak už padlo, zákon o odpadech připouští různé systémy, kde nějakou roli může hrát vlastník nemovitosti, osoba/osoby s trvalým pobytem i faktičtí původci odpadu. Též může záležet na tom, jestli si to pronajímáte k bydlení, podnikání či k obojímu. Začal bych nastudováním příslušné obecní vyhlášky. Teoreticky může nastat rozpor v tom, že by nájemní smlouva po vás požadovala něco, co je nesplnitelné či minimálně nedává smysl, např. uzavřít jako nerezident a nevlastník nemovitosti smlouvu o svozu tam, kde toto je podle aktuálně platného systému povinen zajistit vlastník. To samo o sobě nečiní to ustanovení neplatným, plnění soukromoprávní nájemní smlouvy je v zásadě nezávislé na tom, jaká veřejnoprávní práva a povinnosti oběma stranám vznikají v souvislosti s odpadovým hospodařením. Nicméně pro pronajímatele není moc racionální se lokálnímu systému vzpírat, mnohem větší smysl dává ty náklady prostě na nájemce přenést.