30kmhcz

Prosíme přihlašte se nebo zaregistrujte.

Přihlašte se svým uživatelským jménem a heslem.
Pokročilé vyhledávání  

Novinky:

>>DŮLEŽITÉ UPOZORNĚNÍ: ČTOU TO TADY JAK ÚŘEDNÍCI, TAK POLICIE. Neuvádějte nic, podle čeho by protistrana mohla dovodit, o jaký případ se jedná. Jak na to? Pojďte >>sem<<.

Autor Téma: Nezbytná cesta, §1029 OZ - přístup ke sklepům a kotelně domu přes cizí pozemek.  (Přečteno 4127 krát)

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

Měl bych dotaz k využití institutu nezbytné cesty, resp. obecně k řešení následující situace.

Vlastník 2 sousedících pozemků na jednom z nich postavil bytový dům (resp. rekonstruoval z rodinného domu na bytový dům) a to tak, že dům leží na jednom z pozemků a částečně zasahoval (terasa jednoho bytu) do druhého pozemku. Tímto druhým pozemkem se pak muselo pěšky do zadní části domu, aby bylo možné vejít do sklepení, dostat se ke kotelně bytového domu. Mezi zdí domu a hranicí toho nepříslušícího pozemku bylo pouze 0,45m.

Dům včetně příslušejícího pozemku byl pak rozprodán, nicméně prodejce nechal volně k užívání i druhý pozemek, který nevyužíval. Po nějakých osobních tahanicích vlastníka pozemku s členy SVJ bytového domu a jejich neochotě odkoupit ten přilehlý pozemek, resp. jeho část, došlo k tomu, že bylo nutné odstranit terasu jednoho bytu a volný pozemek byl vlastníkem oplocen, ovšem z důvodů zachování přístupu ke kotelně a sklepům to nebylo na hranici pozemku (tedy 45cm od zdi domu), ale cca 1,2m od zdi domu a tedy majitel "na dobré slovo" přidal pás cca 0,75m x 20m ze svého pozemku.

Tato situace trvá tak 2 roky a "funguje", nicméně jednak nevíme dne, kdy majitele něco popadne + rádi bychom ten pás kolem domu osadili dlažbou (teď je tam pouze "trávník"), což zase nechceme bez nějakého "požehnání". Sice bychom neradi zlé vztahy, ale ty už asi jsou + historicky vlastník toho volného pozemku (resp. jeho rodinní příslušník formou s.r.o., která dům vlastnila a pak figurovala ve výboru do doby rozprodání) nějak "vytunelovali" SVJ účet a obecně nadělali nějakou paseku ve financích, což se nakonec odepsalo jako ztráta a neřešilo se to právně (jsou to vše cizinci - Ukrajina a bylo to i tak komplikované - část ztráty jsou nedoplatky člena SVJ, které výbor umožnil).

No a teď tedy, co s tím. Dohoda o odkupu celého pozemku již nebude možná, údajně má majitel své plány, část pozemku by možná šlo koupit (existuje stará nabídka), ale podmínky jsou jak to tak chodí nevýhodné a muselo by se koupit více, než je nutné, ale ne dost, aby to mělo i jiný význam, než jako přístupový chodník. Nám by obecně asi stačilo zachovat to, co máme teď, tedy získat těch cca 0,75m x 20m, což zase majitel nebude akceptovat, resp. možná ano, ale ještě nevýhodněji, než pás 2-3m, který navrhoval prodat.

Chci to zkusit formou dohody, osobně jsem i pro nevýhodné odkoupení, nicméně, pokud by to vázlo na úrovni SVJ, financí, nebo majitele pozemku, hodila by se nějaká argumentace právě třeba přes tu nezbytnou cestu, obslužnost, protože těch 0,45m nemůže pro užívání domu stačit a nějaké stavební úpravy domu taky nejsou asi možné.

Jaké vidíte možnosti? Díky.   

« Poslední změna: 21 Listopadu 2019, 02:25:25 od swenak »
IP zaznamenána

hh

  • hard core 30kmh.cz
  • ****
  • Příspěvků: 6 306
    • Zobrazit profil

No, jak to tak popisujete, tak selhal především stavební úřad při povolování rekonstrukce, pokud umožnil vznik bytového domu na pozemku, který pro vstup do kotelny potřebuje jiný pozemek a nějaký byt do jiného pozemku dokonce zasahoval - jestli navíc v té době byl stavebník vlastníkem toho vedlejšího pozemku, tak to mělo triviální řešení - hranice by se o ten necelý metr posunula ...

V současné situaci - nezbytná cesta (§ 1029) vám na to fungovat nebude. Vy nemáte problém, že by dům nebyl dostatečně spojen s veřejnou cestou, ale máte problém, že je idiotsky postavený vzhledem k pozemku, na kterém se nachází, a potřeboval by buď kus jiného pozemku, nebo nějaké stavební úpravy, aby se zvládnul obsloužit z vlastního pozemku.

Technicky vztato máte 3 možnosti - 1) zachovat stávající modus vivendi ve formě pokojné držby a doufat, že vlastníkovi nerupne v bedně, 2) koupit, třeba i nevýhodně (nepředpokládám, že až tak nevýhodně, že by budování jiného přístupu vyšlo levněji) a 3) zkoušet nějaká silová řešení.

Osobně bych doporučil, abyste se v SVJ pohádali, zda jít cestou 1 nebo 2. Možnost 3 si nechte až pro případ, že panu Ukrajinci opravdu v té bedně rupne - je to ta krajní varianta, hrajete se špatnými kartami (viz výše, nezbytná cesta vám nepomůže, a asi ani nic jiného v OZ nedonutí vlastníka proti jeho vůli vám nechat kus pozemku - jediný prostředek, kterým by to snad teoreticky šlo, je vyvlastnění podle § 170(2) stavebního zákona za účelem umožnění řádného užívání stavby), bude se to táhnout roky, právníkům zaplatíte víc, než kolik by stálo postavit si úplně novou kotelnu, a celou dobu ani nebudete mít jistotu, že to dopadne tak, jak chcete.
IP zaznamenána

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

Děkuji za názor, škoda té nezbytnosti, i jsem si myslel, že to bude, jak píšete. Nějak to zkusíme dořešit bez nátlaku, ono je to samozřejmě o financích, malé SVJ v malém městečku, takže moc peněz se nešetří.
IP zaznamenána

fu

  • hard core 30kmh.cz
  • ****
  • Příspěvků: 3 172
  • Lidem bez naděje se lépe vládne.
    • Zobrazit profil

ono je to samozřejmě o financích, malé SVJ v malém městečku, takže moc peněz se nešetří.
Tak to zase muzete mit pomerne levne, narozdil od mesta.
IP zaznamenána
„Ten, kdo se ve jménu bezpečnosti vzdává svobody, nezaslouží si ani svobodu ani bezpečnost.“ – Benjamin Franklin

2M

  • hard core 30kmh.cz
  • ****
  • Příspěvků: 3 992
    • Zobrazit profil

No a teď tedy, co s tím. Dohoda o odkupu celého pozemku již nebude možná, údajně má majitel své plány, část pozemku by možná šlo koupit (existuje stará nabídka), ale podmínky jsou jak to tak chodí nevýhodné a muselo by se koupit více, než je nutné, ale ne dost, aby to mělo i jiný význam, než jako přístupový chodník. Nám by obecně asi stačilo zachovat to, co máme teď, tedy získat těch cca 0,75m x 20m, což zase majitel nebude akceptovat, resp. možná ano, ale ještě nevýhodněji, než pás 2-3m, který navrhoval prodat.

Jestli dobře počítám tak to co chce prodat je asi 50m2 pozemku a tak se asi bavíme o nějakých desítkách tisíc..

tak se na to nemusíte dívat tak že kupujete pozemek za drahé peníze za metr, ale že kupujete řešení právního problému který ten dům má..


Nám by obecně asi stačilo zachovat to, co máme teď, tedy získat těch cca 0,75m x 20m, což zase majitel nebude akceptovat, resp. možná ano, ale ještě nevýhodněji, než pás 2-3m, který navrhoval prodat.

Tak nevýhodněji.. když vám ten větší pozemek k ničemu není tak se pořád vyplatí koupit ten menší dokud cena bude menší.. i když cena za metr bude vyšší.

Ale výhoda toho většího pruhu je že bude ten jeho pozemek dál od vašeho domu.. podle toho co se chystá tam dělat.
IP zaznamenána

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

Tak vycházelo to dle všeho 2500,- Kč/m2, k tomu veškeré další náklady, od daně z převodu, zaměření, katastr. A prodat chtěli jenom 2m pás. Celkem by to bylo kolem 100tis. Ano, souhlasím, že čím dál, tím lépe, ale jak to tak chodí v SVJ, tak dokud se to netýká konkrétního bytu, resp. vlastníka, tak to neřeší, nebo nevidí důvod platit. U nás, když se to tak veme, tak, pokud tedy akceptuju, že se do sklepů a kotelny bude dostávat hůř (což by nakonec možná šlo řešit úpravou schodiště a vybouráním dveří, to ještě ověřím v dokumentaci), tak reálně má problém 1 byt, který má ona k pozeku a výhled aktuálně na síť oplocení. Ostatní jsou v pohodě a nepálí je stav.
IP zaznamenána

fu

  • hard core 30kmh.cz
  • ****
  • Příspěvků: 3 172
  • Lidem bez naděje se lépe vládne.
    • Zobrazit profil

100K pro SVJ je smesna castka.
Tak to je typicky syndrom panelakovych lidi, chteji platit jen za pozemek na kterem bydli a okoli je zajima jen v co se tyce omezovani ostatnich vlastniku v uzivani jejich majetku.
Lide by si meli uvedomit, ze pokud chteji bydlet, tak i za vyhled(asi nechcete koukat do zdi), vzduch, vodu(zahrada apod.) se plati.
IP zaznamenána
„Ten, kdo se ve jménu bezpečnosti vzdává svobody, nezaslouží si ani svobodu ani bezpečnost.“ – Benjamin Franklin

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

Směšná je relativní pojem.  No a jak jsem ale psal, když ze 7 bytů má problém s výhledem a chodníkem přímo pod okny jediný byt, tak těch dalších 6 prostě nemá důvod něco řešit, oni výhled i klid mají.
IP zaznamenána

asmodeus

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 630
    • Zobrazit profil

Přístup ke kotelně a sklepům by to chtělo víc, než 0,7 metru, 1,2 je rozumných. A to se bude týkat všech, co v SVJ bydlí. Až to majitel prodá nějakému stavebníkovi, ten pošle bagr a pojede podle katastru - budete přesně tam.
Vím, jak malá svj o několika jednotkách šetří, tady jde ale i o tržní cenu jednotek a fajn sklep nebo nefajn sklep na ceně pár desítek tisíc udělá jako nic.
IP zaznamenána

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

No právě na těch 1,2m potřebujeme těch 0,75m dokoupit. Jinak souhlas, jak jsem psal, já s tím problém nemám.

Každopádně děkuji, uvidíme, co z toho vznikne.
IP zaznamenána

Spocklw

  • Příspěvků: 102
    • Zobrazit profil

Ono i když koupíte o něco víc, můžete zkusit nadhodit na schůzi že se tam dá dát např. živý plot a před to záhonek s kytkama. Záleží, co tam máte za lidi, někomu je to jedno, někdo si zas rád pár třeba těch kytek udržuje.
IP zaznamenána

hh

  • hard core 30kmh.cz
  • ****
  • Příspěvků: 6 306
    • Zobrazit profil

swenak: Proto jsem psal, ať se o tom pohádáte v SVJ. Bez ohledu na to, co máte ve stanovách, rozhodnutí o nabytí nemovitosti, byť by mělo jít o nějaký úzký pás trávy kolem plotu, je vyhrazeno shromáždění - § 1208(g)(1) OZ. Netuším, zda píšete z pozice člena statutárního orgánu, nebo jen jednoho z vlastníků, ale pokud výbor ví jak o problému, tak o možnosti ten pozemek koupit, měl by to (ve vlastním zájmu - § 159 OZ) shromáždění navrhnout - ať už si o tom sám myslí cokoliv.

Když se pak neodhlasuje nic nebo odhlasuje něco, s čím přehlasovaná menšina bude mít zásadní problém, má možnost to řešit u soudu - § 1209 OZ. Ale nejde to dřív, než bude věc předložena shromáždění.
IP zaznamenána

swenak

  • stálý člen 30kmh.cz
  • *
  • Příspěvků: 2 677
    • Zobrazit profil

Ono je to teď právě příprava, máme nový výbor, shromáždění informace o stavu již má, co nevíme je aktuální postoj vlastníka pozemku, máme pouze cca 2 roky starou nabídku. Proto právě zjišťuji, jaké jsou možnosti, aby bylo následně možné ho oslovit a předjednat/aktualizovat  nabídku, pokud vůbec bude o čem jednat. A dle toho pak můžeme začít "hádku".


Ono i když koupíte o něco víc, můžete zkusit nadhodit na schůzi že se tam dá dát např. živý plot a před to záhonek s kytkama. Záleží, co tam máte za lidi, někomu je to jedno, někdo si zas rád pár třeba těch kytek udržuje.


Na kytky se..., ale čím více místa by bylo, tím dál od domu by bylo posezení, které sice využívá v 95% pouze jedna rodina, ale o to více o nich další vědí, když jsou venku :-) Ale proč by za to všichni platili, že ano. Ono jedna věč je racionalita, druhá peníze.
« Poslední změna: 22 Listopadu 2019, 20:30:30 od swenak »
IP zaznamenána