30kmhcz
Social networking => Nedopravní tématika => Téma založeno: sennheiser 10 Ledna 2023, 20:44:47
-
Tchýně vlastní malý byt, který pronajímá a má tam už několik let nájemkyni se smlouvou.
Do loňského prosince to bylo vždy na dobu určitou 1 rok.. A nájemkyně jí řekla, že ať se to nemusí každý rok
obnovovat, tak ať tam dá na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Tchýně to tak udělala aniž by se s někým poradila.
Teď nám to řekla a mne se to nějak nelíbí...někde jsem četl, že se to pak nedá jednoduše vypovědět a hlavně že nejde dělat
změna výše nájmu atd.. Nájemkyně totiž navíc dělá v realitách, tak je pravděpodobné, že toho nějak využívá ve svůj prospěch.
Je tam nějaký háček nebo nemám tchyni děsit a je to vše O.K.?
-
Výpověď na dobu neurčitou lze dát pronajímatelem jen ze zákonných důvodů. Nikoli bezdůvodně.
-
Paragraf 2288 OZ
-
NOZ § 2288 2b Stačí když by vám tchýně chtěla dat byt k užívání a může bez problému vypovedet smlouvu.
-
Ale to by se pak nějak muselo prokazovat, tak jednoduché to asi nebude. Rozhodně by asi (pokud by byla ta nájemnice urputná) nešlo obratem ten byt pronajmout někomu jinému.
-
No a hlavně tam asi bude problém v tom nájemném, jelikož takto to lze zvýšit pouze o 20% za 3 roky..což nemusí pokrýt ani inflaci.
Jediné co by možná šlo napadnout , že ten dodatek smlouvy odeslala z mobilu na její email jako fotku . Tzn. že to není originál a není el.podepsán.. Ale zase na druhé straně je to dodatek..
-
Nadruhou stranu.
Sehnat slušného nájemníka, který platí spolehlivě nájem a chce to pronajímat dlouhodobě je taky oříšek. Takže kolikrát lepší pronajímat pod cenou, než mít každou chvilku starosti se scháněním nájemníků, či řešit zdevastovaný byt, nebo opožděné platby.
Já bych to zatím tak nechal, už to podepsala, tak co. Vždy je pak možnost dát ultimátum, že buď se smlouva zruší dohodou a založí se nová, nebo dostane výpověď, protože majitelka potřebuje byt využívat sama, či pro příbuzného.
-
Využijem tému a opýtam sa, či nemáte skúsenosti s využitím služieb ako https://www.garantovanynajem.cz/, to znamená prenajmem byt realitke a tá si už rieši podnájomné zmluvy a zháňa nájomníkov. Samozrejme od nich dostanem nižší výnos, ako keby som byt prenajímal sám.
Ide o to, že som sa presťahoval na druhý koniec republiky, takže starosti s prenajímaným bytom chcem mať čo najnižšie a ideálne tam jazdiť čo najmenej. Na základe toho, čo som čítal, to má isté výhody a nevýhody.
Výhody:
- (snáď) bezproblémové platby každý mesiac
- možnosť vyhodiť podnájomníka do 14 dní bez udania dôvodu vďaka podnájomnej zmluve
- management v réžii realitky
Nevýhody:
- nižší výnos
- nemožnosť vybrať si podnájomníka
- vyžadujú uzavrieť zmluvu aspoň na 3 roky, takže nie je možné zvýšiť nájomné každý rok
Napadajú vás nejaké nevýhody alebo dôvody, prečo by ste takúto službu nevyužili?
-
Samozřejmě že smlouva na neurčito je výhodnější pro nájemníka. Výpověď je pak možná jen z určitých důvodů a musí se zdůvodňovat, případně se dá taková výpověď napadnout u soudu. A jak bylo správně poznamenáno, případné zvýšení nájemného je omezeno. Kdežto smlouva na dobu určitou prostě v daný den skončí, na tom není co napadat. A když se uzavře nová, tak neplatí ono omezení pro zvýšení nájemného.
"Háček" je v tom, že se tchyně baby jen tak nezbaví, pokud by to bylo potřeba, plus jí nemůže s novou smlouvou jen tak zvednout nájem jak se jí zachce. A nevím kolik je tchýni let, ale i nájemník se "dědí", takže pokud je tchyně už postaršího věku, nájemnice se tímto pojistila, že ji jen tak nevypakují ani případní dědicové.
-
Uvidíme jestli bude protestovat, když ji tchyně zkusí dát novou smouvu na dobu určitou. A zkusí to třeba zdůvodnit neplatností původní, když to šlo jen přes mobil.
A v nejhorším udělá v bytě rekonstrukci a to je taky důvod, kdy může vypakovat nájemníka. teda doufám..
-
Moc ne, rekonstrukce na platnosti vztahu nemění nic :-) Ba dokonce musí sehnat na příslušnou dobu náhradní ubytování.
Tedy pokud se mezitím zase něco v naší legislativě nezměnilo, kdo to má furt sledovat ...
-
No rekonstrukce je důvod výpovědi dle §2288 odst 1.
A určitě nemusí shánět náradní ubytování.
Přece když bych byl majitel bytu a rozhodl se , že zrovna teď mám peníze na rekonstrukci, mám čas a chuť se tomu věnovat,
tak mi nikdo nemůže zakázat,abych to nemohl udělat. Je to přece MUJ byt.
a v § 2289
Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
-
cocomoon +1
-
Nejsem si jistý, že by Váš výklad jakýkoliv soud aproboval.
Doplnil bych ještě:
"Dle § 2259 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí."
-
no tak to je fakt super. Majitel bytu si se SVYM majetkem nemůže dělat co uzná za vhodné?
A na úpravu vlastního majetku musí mít souhlas nájemce?? Co to je za zákony?
Takže tchýně může zkusit napadnout akorát neplatnost smlouvy, která nebyla podepsána - originál s podpisem neexistuje.
Tu trefí až ji to řeknu...
-
Ale to je už velmi starý princip. Některé majetky spadají do určitého právního režimu, jsou-li užívány ke specifickému účelu.
-
Tak jako nezlobte se na mě, ale ve smluvním vztahu je potřeba určitá vyváženost a nějaké etické pravidla.
Pokud majitel předčasně ukončí smlouvu z důvodu rekonstrukce, tak je snad jasné že já jako pronajímatel budu mít s předčasným zrušením smlouvy určité náklady, tak je snad normální, že ty náklady můžu po někom nárokovat, protože já tu smlouvu neporušil.
Zase na druhou stranu vzhat v této konkrétní smlouvě na dobu neurčitou je poněkud více nakloněn na stranu nájemce, to musím uznat.
Pokud chce se svým majetkem dělat co chce, tak nemá na ten majetek uzavírat smlouvy s někým dalším.
Jak by se vám líbílo, kdyby vám pronajímatel oznámil, že se máte zítra vypakovat a víc ho nezajímá, protože je to jeho majetek a může si s ním dělat co chce?
-
tak to samozřejmě chápu... ale jde o to, že při době neurčité vlastně tu rekonstrukci nemůžu nikdy podle zákona moc udělat?
I když dám třeba nadstandardně výpovědní lhůtu 6 měsíců? abych nájemníkovi nezpůsobil kommplikace?
Zkrátka tedy asi tchyně by se měla snažit tu smlouvu zneplatnit a přejít na tu co měla do teď na dobu určitou 1 rok.
resp. Jde nějak legálně příp. právní kličkou změnit typ smlouvy z doby neurčité na dobu určitou?
-
Mohu se zeptat kde kdo vidí problem v tom, že by tchýně poskytla byt k užívání manželce autora vlákna a vymýšlí se tu klíčky s rekonstrukcí apod.? Manželka může byt v klidu uzivat jako ateliér apod. ani si nemusí přehlasovat bydliště.
Je samozřejmostí, ze potom nedojde k dalšímu pronajmu hned na druhý den po skončení smlouvy.
-
A můžete zkusit rozvést to "poslání přes mobil"?
Chápu to správně, že tchyně sesmolila jakousi nájemní smlouvu, podepsala ji, vyfotila na mobil a poslala nájemnici mailem? Podpis druhé strany tam není?
Nicméně podle § 2237 OZ: "Smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy."
Imho to takhle má stejnou povahu jako smlouva uzavřená ústně, což sice není platná forma, ale dovolávat se neplatnosti může jen nájemník.
-
Ta nájemnice ji mailem poslala dodatek smlouvy, kde se píše, že se doba určitá mění na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce.
Tchyně to vytiskla, podepsala, vyfotila a přes mail poslala.
co třeba že šlo o náhled smlouvy, který omylem podepsala ?
Začíná mne tedy úplně děsit to, jak je jednoduché staršího člověka dostat do nesnází...
Tchyně tam viděla , že tam je výpovědní lhůta, tak se ničeho nebála..
Nájemnici samozřejmě vypovídat nechce - není důvod , ale až by třeba nastal, tak bude mít svázané ruce a nevyřeší situaci.
Tak asi by bylo vhodné to řešit teď - a pokud bude nájemnice urputná, že bude trvat na této smlouvě - to by se potvrdilo, že jednala účelově- tak ji vypakovat i za cenu, že by ten byt zůstal několik měsíců prázdný. Pokud by šla např. varianta atelieru pro dceru, která by tam třeba dojížděla každý týden na jeden den.. A pak po nějaké lhůtě hájení zas ten byt pronajmout a už na tu dobu určitou.
Nájemníka tam určitě sežene - je to celkem lukrativní lokalita.
-
Výpovědní lhůtu má prakticky každá smlouva. Ale druhá věc je, za jakých podmínek lze smlouvu vypovědět a to zrovna u nájmu na dobu neurčitou není sranda. Ostatně, proč myslíte, že majitelé v drtivé většině případů smlouvu na neurčito nechtějí dávat?
Já nechci zbytečně strašit, ale OZ výslovně říká, že pronajímatel neplatnost smlouvy pro nedostatek formy namítat nemůže. Třeba mě vyvrátí někdo erudovanější, ale mám za to, že je nutné na tu smlouvu pohlížet jako na platnou. A stran "varianta atelieru pro dceru, která by tam třeba dojížděla každý týden na jeden den" - hrozí, že za účelové bude považováno právě tohle. Tu větu § 2288/2/b "potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného" by soud nejspíš vyložil tak, že dcera by ten byt musela potřebovat k jeho primárnímu účelu, tj. k bydlení. Argument s ateliérem by nejspíš neprošel.
Ono by to nicméně chtělo vidět tu smlouvu...
-
No já bych to bral tak, že až ten byt bude potřebovat uvolnit, tak to nejspíš bude jeden z důvodů proč lze vypovědět smlouvu na dobu neurčitou.
A i kdyby to ten důvod nebyl, tak je pořád možnost dát výpověď, protože ten byt potřebuje sama. V současném bydlišti třeba může probíhat nějaká stavební úprava. Ale to bych ani nerozváděl. Prostě ten byt potřebuji nějakou dobu úžívat a tečka. Zákon už nijak blíže nespecifikuje jak ho užívat. Můžu si do něj třeba na nějakou dobu navozit krabice s věcma.
Ale jestli ta současná situace tak moc vadí. Tak bych normálně došel na dou podnájemnicí a prostě jí řekl, že jsem se díval do zákona a ta doba na neurčito je pro mě silně nevýhodná. Tak že se chci domluvit, že dodatek zrušíme. Jinak tam při první příležitosti nastěhuju příbuzného a bude.
-
Toto je naprosto flagrantní případ právních dobroserů, kteří ve své podstatě místo zamýšleného účelu ochrany nájemníka vytvořili v praxi stav pro něho ještě mnohem horší. Myslím tím stav, kdy majitelé dávají smlouvy na 1 rok a logicky nechtějí smlouvu na dobu neurčitou s nějakou rozumnou výpovědní lhůtou. Takže místo toho aby v případě zlovolného pronajimatele měl nájemník jistotu několikaměsíční lhůty na hledání nového bydlení (při sluvě na dobu neurčitou), je nyní vždy před koncem roční lhůty konfrontovám s tím, že mu majitel nemusí smlouvu prodloužit a může se také v pátek dozvědět, že v pondělí má byt vyklidit.
Podobné to měla známá v práci. Také dostávala smlouvu na dobu určitou a mnohokrát podepisovala prodloužení smlouvy na odpolední s tím že do podpisu nevěděla, zda v druhý den půjde do práce. A protože to bylo v regionu kde byl pracovních příležitostí nedostatek, práce to nebyla intelektuálně ani na zručnost náročná, tak po vyčerpání možností smluv na dobu určitou (jde to jenom nějakou dobu) byla vyhozena. To už bylo vlastně dobré, protože to věděla dopředu a domlouvala si podobnou práci u jiné firmy. Tahle se chvaly prakticky všechny relevantní firmy v jejím dosahu. Tyhle stresy se na ní jako na samoživitelce která opravdu neměla moc možností v místě bydliště pracovat dost projevily.
Přitom jakákoliv smlouva na dobu určitou s výpovědí 3 měsíce by pro ní byla balzámem na duši.
Přestože ty omezující podmínky pro pronajimatele resp. zaměstnavatele by měly těm "slabším" pomoci, tak nakonec ve svém důsledku vytváří pro ně mnohem horší problém.
Jojo kam strčí dobroser palici .....
-
Přesně. Přitom tady by dle mě úplně stačilo tam dodat třetí možnost výpovědi.
Bez udání důvodu s výpovědní dobou třeba 6 měsíců.
-
to cocomon: naprosto souhlasím.. taková varianta by byla spravedlivá myslím pro všechny. Na dobu neurčitou - výpovědní lhůta bez udání důvodů 6 měsíců.
Pokud by však byl nějaký relavantní právní výklad, toho co píšete:" až ten byt bude potřebovat uvolnit, tak to nejspíš bude jeden z důvodů proč lze vypovědět smlouvu na dobu neurčitou.,Prostě ten byt potřebuji nějakou dobu úžívat a tečka. Můžu si do něj třeba na nějakou dobu navozit krabice s věcma.
a nevznikaly tím pro majitelku bytu nějaké komplikace od vzpurného nájemce, tak pak by dosavadní smlouva na dobu neurčitou nejspiš nevadila.
A jak říkám teď aktuálně o nic určitě nejde, ale do budoucna by asi tchýně měla mít jasně definované možnosti co a kdy může udělat.
Když by oslovila právní kancelář , která by jí uvedla nějaké možnosti- tak asi to není úplně právně závazné... Nájemnice si může pořídit jiný právní výklad a už je to pak na soud... A to určitě není stav, kam by se tchyně chtěla dostat.
Asi zkusím prohledat nějaké judikáty ohledně tohoto problému. Nebo nemá někdo tip na nějaký , jestli už něco podobného řešil nebo zahlédl? předem děkuji zá případné tipy.
-
Problém je, že tu výpověď odůvodnit musíte (§ 2288/3 OZ) + poučit nájemníka o právu vznést námitky a žádat soudní přezkum výpovědi (§ 2286/2).
Judikáty, co mi přes keywords vyplivl vyhledávač:
http://kraken.slv.cz/26Cdo1454/2016
http://kraken.slv.cz/26Cdo761/2021
http://kraken.slv.cz/26Cdo5679/2016
A asi bych vůbec neříkal na plnou hubu, že kdyby něco, tak tam jakože nastěhuju příbuzného.
-
Tak to vypadá, že paní nájemnice s majitelkou pěkně vyběhla.... :(
-
Obsahuje nájemní smlouva předávací protokol bytu a soupis věcí? Možná by se paní nájemnici nelíbilo, kdyby měl v bytě zároveň trvalé bydliště dlužník s X exekucemi. I kdyby ve vylučovací žalobě dokázala vše doložit, je to spousta času a peněz. Třeba by raději byt opustila dohodou.
Edit: oprava záměny nájemce/pronajímatel
-
Tak nakonec se to vyřešilo po dobrém.. Tchyně tam šla s opravenou smlouvou na dobu určitou s tím, že tu ofocenou mobilem nepovažuje za právně košer a také, že si uvědomila, že je to pro ni nevýhodná smlouva a nerada by do toho zatahovala právníky. A paní to prý vzala s tím, že jen chtěla omezit každoroční prodlužování a nejistotu ke konci roku...
Takže zde dobrý konec a tchýně už má zase klidné spaní ( ale byl to boj ji opatrně servírovat možné problémy) Děkuji všem za rady a postřehy.. Je to určitě ponaučení pro víc lidí, že je potřeba si vše podrobně nastudovat nebo se opravdu poradit s právníkem nebo alespoň s rodinou než se podepíše jakákoliv smlouva, kde jde o vyšší finanční částku v rámci nemovitosti.
-
Tak podle mně pokud je to jen canc napsanej a poslanej mobilem bez jakýhokoliv podpisu neplatný. To by si pak mohl každej napsat cokoliv třeba někdo kupní smlouvu na moje auto a pak mi ho sebrat na základě toho že mi to hodil do schránky. Bez podpisu to přeci nemá žádnou platnost. Taky pronajímám a smlouvy i když jsou lidi slušný tak po půl roce nebo nejvíc na rok a zapsat inflační doložku jak má bejt dle zákona aby se vědělo z čeho se bude vypočítávat. A klidně i exekuční doložku, to alespoň odradí část problémovejch nájemníků.
No hlavně že to máte vyřešený.
-
S "Bez podpisu to přeci nemá žádnou platnost." bych byl opatrný. Sice nejsem žádný právní odborník jako mnohá zdejší esa, nicméně smlouvu lze bezpochyby uzavřít mnoha různými způsoby a podpis v tom nemusí často hrát žádnou roli. Třeba nastoupením do autobusu uzavírá člověk přepravní smlouvu nebo odpovědí "beru" v textové zprávě uzavírá kupní smlouvu při odpovídání na inzerát.
-
Především je třeba rozlišovat dvě roviny - na jedné straně objektivní skutečnost (ať už faktickou či právní) a na druhé straně, co která strana případného sporu je schopna prokázat, resp. jak silný žaludek má na to, aby něco popírala.
V případě řešeném v tomto vláknu se stalo, že se pronajímatelka s nájemkyní dohodly na změně nájemní smlouvy a tuto dohodu materializovali tím, že pronajímatelka dodatek vytiskla, vlastnoručně podepsala, a tuto listinu pak vyfotila a poslala e-mailem druhé straně. Což po právní stránce objektivně vzato bez větších pochyb naplní obecné podmínky pro vznik/změnu smlouvu (tj. shodný a dostatečně srozumitelný projev vůle ohledně vzájemného závazku). A s přimhouřeným okem by se to vlezlo i do zachování písemné formy (nevadí ani tak ta fotka a způsob jednání vůči nepřítomné protistraně v podobě komunikace přes e-mail, ale spíš to, že by to chtělo mít v písemné podobě zachycený i projev vůle nájemkyně vůči tomu dodatku). Nicméně, zrovna tady, jak už výše též padlo, na tom až tak moc nezáleží, protože při případném sporu se nedostatku písemné formy stejně nemůže pronajímatelka dovolat.
Tedy objektivně není co řešit, otázka je, jak daleko by jedna či druhá strana byly ochotny zajít, pokud by se to pronajímatelce pod vlivem zetě rozleželo a začala se tvářit, že ta fotka poslaná mailem není "směroplatná", a naopak nájemkyně by trvala na tom, že k uzavření dodatku došlo a nehodlala na tom po dobrém nic měnit. A tady právě přichází ke slovu ten silný žaludek, protože kdyby případnému soudu pronajímatelka jako nesporné potvrdila, že to lejstro opravdu podepsala a poslala, a jako argument si nechala jen to, že to z nějakého důvodu neměla za závazné/definitivní, tak by to zcela jistě projela. Musela by tvrdit, že sice o nějaké změně jednaly, ale k dohodě nedošlo a ten konkrétní e-mail že neposlala a podpis není její a doufat, že to soud pojme velmi přísně a protistrana neunese důkazní břemeno. Ani tak by to zdaleka neměla jisté (verze, že pronajímatelka uzavření dodatku popírá účelově, by se v celém kontextu pořád jevila pravděpodobnější, než že to nájemkyně sofistikovaně zfalšovala).
-
Ještě by pronajímatelka měla možná šanci, kdyby okamžitě po skončení předchozí smlouvy na dobu určitou požadovala po nájemnici vystěhování. Ale vzhledem k tomu že tak neučinila, by jasně ukazovalo na to že existenci toho dodatku popírá účelově. Jedině snad kdyby sfalšovala smlouvu na dobu určitou na následující období a soud by asi víceméně byl o tom, která smlouva je platná.
-
Omlouvám se . Přehlédl jsem že smlouva byla poslaná mobilem i s podpisem. Myslel jsem že bez podepsání.